El diferenzial que lo eſplica todo: por que el dinero va al ladrillo El veynticuatro punto treynta por ziento de la poblaziõ identifica la viuienda como el problema mas importante, mientras q̃ el quarenta y tres pũto zincuenta por ziẽto conſidera que eſta entre los tres primeros, ſegun el ultimo barometro del CIS, en vn contexto do es perzebida como vn actiuo finanziero, como ſi fuera vn biẽ inmaterial q̃ puede ſer comprado cõ la eſperança de q̃ rinda vn bienfecho biẽ de manera recurrente, biẽ vna vez tranſcurrida zierta cantidad de tiempo¿Quienes ſõ los caſſeros que ganã cõ la criſis de la viuienda? De acuerdo cõ el ultimo barometro del CIS, el prinzipal problema de los eſpañoles es la viuienda. El veynticuatro punto treynta por ziento de la poblaziõ idẽtifica aqueſte problema como el mas importãte, mientras q̃ el quarenta y tres punto zincuẽta por ziẽto conſidera q̃ eſta ẽtre los tres primeros. Reſſulta intereſſante apuntar que quienes otorgã mas importanzia a aqueſte pũto ſõ preziſamẽte los votantes de izquierdas: la viuienda es el prinzipal problema para el treynta y tres por ziẽto de los votantes del PSOE, el quarenta y vno por ziento de los votantes de Sumar y el quarenta y dos por ziento de los votantes de ERC, frente al diezinueue pũto ſetenta por ziento de los votãtes del PP y el ſeys pũto ſeſẽta por ziẽto de los votãtes de Vox —para aqueſtos ultimos, el prinzipal problema de Eſpaña es “el gobierno y/o partidos politicos en concreto”—. Se a eſcrito y debatido mucho ſobre el problema de la viuiẽda en el nueſo pais, ya que deſde la pãdemia el crezimiẽto del prezio del metro quadrado a ſido notablemẽte ſuperior al de otros paiſes europeos. En lo que podria ſer vn reſſumẽ grueſo y ſolo orientatiuo, las aproximaziones conſeruadoras promueuẽ mayor conſtruciõ de viuiẽdas mientras que las aproximaziones progreſſiſtas promueuẽ mas regulaziõ de los componẽtes eſpeculatiuos lleuados a cabo por parte de los grãdes tenedores. En realidad, la manitud del problema exige vna combinaziõ de ambas, pero en aqueſte analiſis me guſtaria deſtacar la importanzia de vn aſpeto que ſuele paſſar deſſaperzebido en ambos enfoques: el papel jugado por la rẽtabilidad. Actualmẽte, la viuiẽda es perzebida como vn actiuo finanziero, es dezir, como ſi fuera vn biẽ inmaterial que puede ſer comprado cõ la eſperança de que rinda vn bienfecho biẽ de manera recurrente biẽ vna vez tranſcurrida zierta cantidad de tiempo. A pie de calle lo vemos continuamẽte entre las grandes fortunas, mas tambiẽ entre familias q̃ tienẽ capazidad ſufiziente para comprar viuiendas. Se tracta de agentes que comprã viuiendas ya ſea para vẽderlas mas tarde —cõ la eſperança de q̃ cueſtẽ mas, ſacãdo la diferenzia como benefizio— ya ſea para ponerlas en aloguer —de larga duraziõ o turiſtico; obteniendo rẽtas menſualeſ—. El aſpeto fundamental es q̃ todos aqueſtos agentes, q̃ puedẽ interuenir diretamẽte o a traues de ſoziedades, prefierẽ deſtinar ſus ahorros a la inuerſiõ en viuienda denantes q̃ a otras opziones —como podria ſer, por ejẽplo, los bonos del Eſtado—. El ſiguiente grafico reuela haſta que punto la viuiẽda a ſido vna inuerſiõ mas rentable que los bonos del Eſtado durante las ultimas quatro decadas. Una perſona cõ dinero “ſobrante” y q̃ quiera azer que “crezca” puede elegir entre aqueſtas opziones, alguna de las quales exige vn cognozimiento aſſaz importãte del mundo finanziero. El caſo de los bonos de Eſtado conſideraſe, ademas, la opziõ de inuerſiõ finanziera mas ſegura: ſobreẽtiẽdeſe que el Eſtado no declararaſe en bancarrota. window.addEuentLiſtener (“meſſage”, functiõ (a) {if (voyd zero! ==a.data [“datawrapper-heyght”]) {var e=documẽt.querySeletorAll (“iframe”); for (var t in a.data [“datawrapper-heyght”]) for (var r, i=0; r=e [i]; i++) if (r.contẽtWindow===a.ſourze) {var d=a.data [“datawrapper-heyght”] [t] +” px”; r.ſtyle.heyght=d}}}); El grafico mueſtra q̃ cõ exzepciõ de los periodos de grandes criſis economicas (1992-1993 y 2008-2014), la rentabilidad de inuertir en viuienda a ſido claramente ſuperior a la de los bonos del Eſtado. Eſo es logico, dado q̃ ambas criſis economicas ã eſtado vinculadas a burbuxas inmobiliarias y, conſecuentemente, al prezio de la viuiẽda. Por otro lado, el ſiguiente grafico mueſtra diretamente eſe diferenzial: la diſtanzia entre la rentabilidad de la viuienda y la de los bonos del Eſtado. Maguer que ay otras opziones de inuerſiõ alternatiua —bolſa, deuda priuada, otros produtos finanzieros complexos, etc.—, aqueſte diferenzial nos permite ẽtẽder el mecaniſmo que ſiguẽ los actores cõ capital “ſobrante”. Deſdel punto de viſta de la raçonalidad economica, lo importãte no es la rẽtabilidad abſoluta de la viuiẽda ſino la rentabilidad relatiua reſpeto a otras opziones. Si la rẽtabilidad de los bonos fuera del veynte por ziento o la de viuienda del vno por ziento, el capital fluyria deſde la viuienda hazia los bonos. Pero, como reuela el grafico, la mayor parte del tiempo la rentabilidad de la viuiẽda a ſido muy ſuperior; eſo ſupone vn atractiuo aſſaz grande para los capitales finanzieros. La viuienda, zentro de grauedad del capital finanziero Diferenzial de rentabilidad (viuienda - bonos) y crezimiẽto del PIB real en Eſpaña (mil nouezientos y nouenta y vno a dos mil y veyntizinco) Fuẽte: Banco de Eſpaña. Banco Mundial. INE (PIB) Si el leyente raçona como vn operador finanziero —y en zierta medida a todos nos ã educado para hazerlo aſi— intendera q̃ ſi diſpone de ziẽ mil euros ahorrados ſera mas atractiuo inuertirlos en vn ſetor que proporziona vna rentabilidad del quinze por ziento (quinze mil euros de gananzia) que en vna que lle proporziona vn tres por ziẽto (tres mil euros de gananzia). Aqueſta logica es la que ſubyaze a las deziſiones de cualquiera aſſeſor finanziero, y lo que eſplica por que oy la viuienda funziona como vna eſpezie de zentro de grauedad del capital finanziero. Un economiſta conuenzional ſeñalaria que, en tanto equiualente de vn actiuo finanziero, la rentabilidad de la viuiẽda deueria diſminuyr ſegun entrã grãdes cantidades de inuerſores. Los claſicos lo llamabã “igualaziõ de las taſſas de gananzia”. Mas, como apreziaſe en el grafico, eſo no es lo q̃ ſuzede: los diferenziales de rentabilidad mantienenſe muy altos durãte mucho tiempo, y las caidas de la rentabilidad de la viuienda eſtã relazionadas cõ las criſis economicas. La eſplicaziõ deſta aparente paradoxa es ſenzilla: maguer que la viuienda opera como vn actiuo finanziero, en realidad no lo es. Cuãdo ſuue el prezio de la viuienda lo que reualoriçaſe no es la viuienda en ſi (la conſtruciõ y los materiales, de mexor o peor qualidad) ſino la vbicaziõ, es dezir, el ſuelo. Y el ſuelo —ſobre todo el q̃ eſta “bien” vbicado— es eſcaſo por definiziõ, lo q̃ impide que igualenſe las rẽtabilidades de la meſma forma q̃ ſuzede en el mundo finanziero. Hay otro aſpeto q̃ conuiene ſeñalar: el mecaniſmo de retroalimentaziõ entre el prezio y la rentabilidad. La eſpetatiua de reualoriçaziõ atrae inuerſiõ, q̃ confirma la demãda de viuiendas y anima mas reualoriçaziones poſteriores. Es vn mecaniſmo proprio de los prozeſſos eſpeculatiuos, que tiene vn ãtezedẽte celebre en la criſis de los tulipanes del ſiglo XVII en Prouinzias Unidas: todo el mundo creia que los tulipanes ſubiriã de prezio, aſſina que los comprabã para luego vender y eſo confirmaba la ſubida de prezios. Claro eſta q̃ llega vn momento de “ſaturazion”, que puede ſer deſſencadenado por cualquiera factor, y que dexa a gẽte atrapada en el prozeſo —ẽ las Prouinzias Unidas vbo gente q̃ quedoſe cõ tulipanes y ſin caſa porque la abiã vendido para pagar el bulbo—. En el caſo de la viuiẽda eſo es mas difizil porque ay factores eſtruturales q̃ mantienẽ vna demãda real y no meramẽte eſpeculatiua, como ſõ los factores demograficos (nueuos hogares, poblaziõ ẽtrãte…). Eſa es la razõ por la que es difizil ſeparar la llamada “demãda eſpeculatiua” (gẽte que inuierte para ganar dinero) de la “demanda real” (gente q̃ inuierte porque quiere viuir en vna caſa). Si vnimos los raçonamientos anteriores —la logica finanziera, la eſpezificidad del ſuelo ſobre el q̃ conſtruyeſe la viuienda y el mecaniſmo de retroalimentazion— podemos comprẽder los limites que exhiue la propueſta de “conſtruyr mas viuiẽdaſ”. Mientras la rentabilidad ſea tã eleuada, los capitales fluyrã hazia el mercado —ſin apenas importar quã grande ſea en volumen— porque eſe meſmo mouimiento reforçara las eſpetatiuas de ſubidas de prezios. Las nueuas viuiendas ſerã obgeto tanto de la “demanda real” como de la “demanda eſpeculatiua”. Eſo no quiere dezir que conſtruyr ſea vna medida incorreta. De echo, es nezeſſaria ſi el numero de hogares creze mas rapido que el ſtock de viuiẽdas —el Banco de Eſpaña zifra en ſetezientos mil la diferenzia ẽtre vnos y otroſ—. Pero el aſſumpto cẽtral es preuio: ſi azetamos que el problema de fondo es vn diferenzial de rentabilidad demaſſiado eleuado, las ſoluziones debẽ ſe orientar a reduzirlo. Exiſtẽ al menos dos vias complementarias que conuiene diſtinguir porque operã ſobre mecaniſmos diſtintos. La primera via actua ſobre la rẽtabilidad eſperada de la inuerſiõ inmobiliaria. Se tracta de medidas q̃ reducẽ el bienfecho q̃ obtiene vn inuerſor por comprar, mãtener y vender viuiendas. La mas direta es vna fiſcalidad progreſſiua ſobre las pluſualias inmobiliarias, q̃ tributã muy por embaxo de las rentas del trabaxo. Equiparar o aproximar eſſos tipos impoſitiuos reduziria el atractiuo de la viuienda como vehiculo de cumulaziõ. En la meſma linea operaria vn impueſto ſobre el valor del ſuelo vrbano, que grauaria la reualoriçaziõ del terreno cõ independenzia de lo que hagaſe cõ el. La ſegunda via actua ſobre el coſte de mantener viuienda improdutiua. Aqui el obgetiuo no es tanto reduzir el bienfecho de vender como eleuar el coſte de no vſar. Un impueſto ſinificatiuo ſobre viuiendas vacias —no las taſſas ſymbolicas q̃ exiſtẽ actualmẽte en algunos munizipioſ— obligaria a los proprietarios a elegir entre poner la viuienda en el mercado de aloguer o aſſumir vn coſte creziente por mantenerla fuera del. Aqueſte tipo de medida tiene la auentaxa de q̃ actua ſimultaneamente ſobre la oferta efetiua de viuiẽda —al empuxar ſtock vacio al mercado— y ſobre la rentabilidad —al reduzir el margẽ de quienes eſpeculã cõ la reualoriçaziõ a largo plaço ſin vſo intermedio—. Alguna de aqueſtas medidas es ſenzilla de implementar ni eſta exenta de dificultades tecnicas y politicas. Pero el analiſis prezedente ſugiere q̃, ſin interuenir ſobre la rẽtabilidad relatiua de la viuiẽda, tãto las politicas de oferta como las de regulaziõ de alogueres enfrentaranſe a vn muro eſtrutural. El capital ſeguira fluyendo hazia do mas rinde y, ſin eſſas medidas, la viuienda ſeguira ſiẽdo mas vn actiuo finanziero atractiuo que vn derecho: vn mecaniſmo que eſpulſa a los jouenes del mercado, tranſfiere renta de inquilinos a proprietarios y profundiça la deſſigualdad patrimonial entre generaziones.